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부동산 초보를 위한 법률 지식

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재건축 조합원도 입주권을 잃을 수 있다? 법적 제외 사례 정리 법적으로 분양 제외되는 사례 정리재건축 단지의 조합원이라면누구나 당연히 “입주권은 확보됐다”고 생각하기 쉽습니다.하지만 실제로는 조합원이면서도 입주권을 받지 못하는 사례가 종종 발생하고,그 이유는 대부분 법적 기준이나 조건을 제대로 이해하지 못해서입니다. 이 글에서는“내가 조합원인데 왜 분양을 못 받아요?”라는 질문이 생기는 이유와실제로 분양이 제한되는 대표적 5가지 사례를초보자도 알기 쉽게 정리해드릴게요. 입주권이란 무엇인가요? 먼저 개념부터 정확히 잡고 가볼게요.입주권(재건축분양권)이란,재건축이 완료된 후 조합원에게 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다.조합원이면서법적 자격을 충족하고사업 추진 과정에서 제외 요건에 해당되지 않아야입주권이 보장됩니다.즉, 조합원 = 입주권 자동 부여..
재건축 단지 매수 전, 조합원 자격부터 확인해야 하는 이유 “입주권 받을 줄 알았는데, 일반분양 대상이었다고요?”재건축 단지에 대한 관심은요즘처럼 공급이 줄고, 시세가 불안정한 시기에 더욱 커지고 있어요.뉴스에서는 재건축 단지의 프리미엄이 몇 억 원을 넘었다는 이야기도 들리고,시장 분위기를 보면 "조금만 빨리 들어갔어야 하는데!" 싶을 때도 많죠.그런데 부동산 초보자들이 이 흐름에 뛰어들면서가장 많이 하는 실수가 바로 ‘조합원 자격 확인 없이 매수하는 것’입니다.같은 단지에서 같은 평형을 샀는데누군가는 새 아파트 입주권을 받고,누군가는 분양 기회를 아예 못 받는 상황.이유는 단 하나,조합원 자격이 있느냐 없느냐에 따라 결정되기 때문입니다. 조합원, 그냥 ‘소유자’가 아닙니다많은 분들이 “아파트를 소유하고 있으면 조합원 아닌가요?”라고 물으세요.하지만 법적으로는..
재건축 부동산, 초보자가 꼭 알아야 할 정책과 법률 “돈이 몰리는 곳엔 규제도 많습니다”최근 몇 년 사이, 부동산 시장에서‘재건축’이라는 단어는 유독 자주 들리는 키워드가 되었어요.특히 오래된 아파트 단지가 많은 수도권이나 서울 도심에서는재건축 추진 여부만으로도 시세가 출렁일 정도죠.그런데…이 ‘재건축’이라는 말, 초보자에게는 꽤 낯설고도 위험한 단어입니다.투자 수익은 클 수 있지만,그만큼 규제도 복잡하고, 법률적인 요건도 까다로워요.단순히 “오래된 아파트니까 곧 재건축되겠지”라고 생각했다가몇 년째 멈춰선 채 허탈함을 느끼는 경우도 많습니다.그래서 오늘은,재건축 부동산에 관심 있는 입문자분들을 위한정책과 법률 핵심만 모아 쉽고 간결하게 풀어보려고 해요. 1. 재건축과 재개발, 다릅니다먼저, ‘재건축’과 ‘재개발’은 같은 말이 아닙니다.헷갈리는 분들이 ..
지역주택조합, 내 집 마련의 기회일까? 초보자를 위한 개념부터 법적 위험까지 총정리 1. 지역주택조합이란 무엇인가요?지역주택조합은 주택법 제11조에 근거해 운영되는 제도입니다. 일정 지역에 6개월 이상 거주 중이거나 거주 예정인 무주택자 또는 1주택자가 조합원이 되어, 아파트 같은 공동주택을 직접 건설하기 위해 자발적으로 구성하는 단체입니다. 쉽게 말해, 건설회사나 시행사가 주도하는 일반 분양과 달리 일반 시민들이 주체가 되어 주택사업을 추진하는 구조입니다. 이 제도가 처음 도입된 취지는 무주택 실수요자들이 고분양가 부담 없이 스스로 내 집을 마련할 수 있도록 돕는 것이었습니다. 그래서 일반적인 민간 아파트 분양보다 조합원 분양가는 상대적으로 낮게 책정되는 편이며, 분양가 상승기에는 '반값 아파트' 혹은 '로또 분양'이라는 말로 불릴 정도로 투자자들의 관심을 끌었습니다. 조합에 가입하면..
특약사항, 그냥 넣는 문구 아니에요! — 부동산 계약서 속 특약의 진짜 효력 알아보기 1. 특약사항이 왜 중요한가요?부동산 매매계약서에는 기본적으로 ‘계약금’, ‘잔금’, ‘소유권 이전’ 등의 항목이 포함되지만, 세부적인 조건을 조율하고 싶은 경우에는 ‘특약사항’을 통해 조정할 수 있습니다. 특약은 말 그대로 ‘특별히 약속한 사항’으로, 매도인과 매수인이 합의해 계약서에 추가로 삽입하는 문구입니다. 예를 들어 매도인이 이사 날짜를 미룬다거나, 집에 설치된 시스템에어컨을 두고 가기로 한 경우, 말로만 약속할 것이 아니라 계약서에 특약으로 기재해야 합니다. 특약이 없다면 그 약속은 법적으로 증명되기 어렵고, 문제가 생겨도 해결이 쉽지 않기 때문입니다. 2. ‘구두 약속’은 왜 문제가 되나요? 부동산 거래에서는 “말로 했던 약속”이 자주 문제가 됩니다. 매수인이 “보일러 수리는 해주신다고 하..
계약 끝났다고 나가라는 건가요? 갱신청구권, 이렇게 쓰세요! 1. 임대차 계약, 단순히 ‘연장’하면 끝일까?전세든 월세든, 부동산 임대차 계약은 일정한 ‘기간’을 전제로 체결됩니다. 계약이 끝나갈 무렵, 대부분의 세입자들은 “그냥 연장하면 되지 않을까?” 하고 생각합니다. 하지만 임대차 계약은 자동으로 연장되는 구조가 아닙니다. 임대인과 임차인의 합의가 있어야만 가능하며, 이는 새로운 계약서 작성을 수반하는 경우도 많습니다. 예를 들어, 보증금이나 월세를 조정하거나, 계약기간을 다시 정하는 등 조건이 바뀐다면 이는 기존 계약의 연장이 아닌 ‘재계약’에 해당합니다. 따라서 계약이 끝날 무렵에는 반드시 임대인과 연락을 취해 계약 연장 여부 및 조건에 대해 명확히 합의하는 것이 중요합니다. 2. 주거 안정성을 지키는 '계약갱신청구권'의 도입 배경 2020년 7월, 정..
이 땅, 집 지을 수 있을까? 토지이용계획확인서 제대로 읽는 법 토지이용계획확인서가 뭐예요? – 땅의 성격을 보여주는 주민등록증‘토지이용계획확인서’는 말이 조금 딱딱하지만, 쉽게 말하면 "이 땅을 어떻게 쓸 수 있는지, 어디까지 가능하고 뭐는 안 되는지를 한눈에 보여주는 공적 서류"예요. 우리 집에 주민등록증이 있듯이, 땅에도 이 확인서가 꼭 필요합니다.예를 들어 같은 100평짜리 땅이라도, 어떤 땅은 집을 지을 수 있고, 어떤 땅은 농사만 가능하고, 어떤 땅은 아무것도 못 해요. 겉보기엔 다 비슷해 보여도, 속사정이 전혀 다른 거죠.그래서 땅을 살 생각이 있다면 계약 전에 반드시 이 서류를 확인해야 합니다. 건축, 개발, 농지 전용, 임야 사용 등 모든 것의 출발점이 바로 이 확인서입니다. 어디서 볼 수 있나요? – 토지이용계획확인서 발급 방법 요즘은 어렵지 않아요..
농지, 그냥 사면 안 됩니다! 농지취득자격증명부터 차근차근 1. 농지, 아무나 살 수 없다 – 농지법이란 무엇인가요?농지법은 한 마디로 말해 “농지는 농사를 짓는 사람이 소유해야 한다”는 원칙을 담고 있는 법입니다. 일반적인 토지나 주택처럼 투자 목적으로 사는 것 자체가 제한되어 있어요.농지법 제6조에서는 명확히 말합니다. “농지를 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자만이 이를 소유할 수 있다.” 즉, 농사지을 사람만 농지를 가질 수 있다는 뜻입니다. 왜 이렇게 까다로울까요? 농지는 단순한 자산이 아니라 국가 식량 주권과 밀접한 자원이기 때문이에요. 투기를 방지하고, 실제로 땅을 가꾸는 사람에게 농지를 보장하기 위해 법적으로 보호받고 있는 셈이죠. 그래서 농지를 취득하려면 반드시 ‘농지취득자격증명서’가 필요합니다.쉽게 말해 “나는 진짜 농사 지을 사람이에요”..

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