재건축 조합원도 입주권을 잃을 수 있다? 법적 제외 사례 정리

법적으로 분양 제외되는 사례 정리

재건축 단지의 조합원이라면
누구나 당연히 “입주권은 확보됐다”고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 조합원이면서도 입주권을 받지 못하는 사례가 종종 발생하고,
그 이유는 대부분 법적 기준이나 조건을 제대로 이해하지 못해서입니다.

 

이 글에서는

“내가 조합원인데 왜 분양을 못 받아요?”라는 질문이 생기는 이유와
실제로 분양이 제한되는 대표적 5가지 사례를
초보자도 알기 쉽게 정리해드릴게요.

 

 

입주권이란 무엇인가요?

 

먼저 개념부터 정확히 잡고 가볼게요.

입주권(재건축분양권)이란,
재건축이 완료된 후 조합원에게 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다.

• 조합원이면서
• 법적 자격을 충족하고
• 사업 추진 과정에서 제외 요건에 해당되지 않아야
  입주권이 보장됩니다.

즉, 조합원 = 입주권 자동 부여는 아니라는 거죠.

 

조합원인데도 입주권을 못 받는 주요 사례

 

아래는 실제 법령과 조합 정관에 따라 입주권이 제외될 수 있는 대표적인 5가지 경우입니다.

① 동일세대 내 2명 이상 소유 → 입주권은 1명만

예를 들어 부부가 공동명의로 한 채의 아파트를 소유하고 있다면,
조합원은 둘이지만 입주권은 1채만 부여됩니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제1항
“1세대 1주택 원칙에 따라, 동일 세대 내 복수의 조합원이 있을 경우 1명의 조합원만 분양권을 가진다.”

 

실제로 부부 공동명의인데
한 명만 입주권을 배정받고,
다른 한 명은 ‘조합원임에도 불구하고 분양 제외’ 대상이 되는 경우가 많습니다.

② 2주택 이상 보유 → 1주택만 입주권 인정

조합원이라 하더라도
재건축 구역 내 2주택 이상을 가진 경우에는
한 채에 대해서만 입주권이 부여됩니다.

부동산 투기를 방지하기 위한 규제
과도한 시세차익을 억제하는 제도적 장치

 

즉, "나는 이 단지에서 2채나 갖고 있는데요?" 해도
입주권은 1개만 받을 수 있다는 뜻이에요.

③ 소유권 이전이 늦어진 경우 (등기 미완료)

조합 설립 이전에 계약을 했더라도
등기 시점이 늦어져서 조합원 자격 자체는 유지됐지만,
입주권이 부여되지 않는 경우도 있어요.

• 계약일은 빠르지만
• 실제 등기일이 늦어 조합원 명단에서 누락
• 또는 관련 문서 미제출로 조합 내에서 제외 처리

이건 행정적 실수이지만,
그 피해는 본인이 고스란히 떠안게 되죠.

④ 기존 건축물 멸실 또는 철거 후 매도

기존 아파트를 철거하거나
사고로 멸실된 뒤 매각한 경우,
토지 소유자라도 입주권이 제한될 수 있어요.

「주택법」 및 조합 규정에 따라
철거 시점과 매매 시점에 따라
조합원 권리가 정지되거나, 분양 자격이 상실되는 사례 있음

 

즉, "땅은 내 건데 왜 입주권이 없어요?" 하는 상황이 생기는 거죠.

⑤ 사전분양 포기 / 분담금 미납 등으로 자격 상실

재건축은 시간도 길고, 돈도 오래 걸리는 사업이에요.
조합원 분담금이 수억 원에 이르는 경우도 많은데요,
분담금을 끝내 납부하지 않거나 사전분양을 포기한 경우,
입주권이 제한되거나 실질적으로 분양에서 제외되기도 합니다.

✔ 조합 내부 규약과 총회 결정에 따라
✔ 납부 기한 내 이행 여부가 핵심 기준이 됩니다.

 

실수로 입주권 잃지 않으려면?

조합원이 분양 제외되는 상황을 막으려면
다음 사항은 꼭 체크하세요:

• 조합 내부 규약 확인 (분양 자격 조건, 명단)
• 등기부등본과 주민등록등본을 조합에 정확히 제출
• 조합 총회 의결 내용 꼼꼼히 숙지
• 분담금, 이주비 납부 일정 반드시 지키기
• 공동명의·2주택 보유 시 분양 수 기준 미리 파악하기

 

입주권 제외 사유 요약 정리

동일세대 내 2명 이상 조합원	부부나 가족이 공동명의로 같은 세대에 조합원 등록이 되어 있어도, 입주권은 세대당 1채만 부여됩니다. 실제로는 둘 다 조합원이지만, 법적으로는 ‘1세대 1주택 원칙’이 적용되기 때문에 한 명만 분양 대상이 됩니다.
2주택 이상 소유한 경우	동일한 재건축 구역 내에서 2채 이상 주택을 소유하고 있어도, 입주권은 1채에 대해서만 주어집니다. 부동산 투기를 막기 위한 조치이며, 나머지 주택은 추가 분양 대상에서 제외되거나 일반분양 대상이 될 수 있습니다.
소유권 이전 등기 지연	조합설립인가일 이전에 계약을 했더라도, 소유권 이전 등기(등본상 날짜)가 늦어지면 조합원 자격을 인정받지 못할 수 있습니다. 계약일이 아니라 등기일이 기준이기 때문에, 무심코 등기를 늦췄다 입주권을 잃는 사례가 적지 않습니다.
기존 건축물 멸실 또는 철거 후 매도	주택이 화재나 사고 등으로 사라졌거나, 이미 철거된 상태에서 매도했을 경우, 토지 소유자라고 하더라도 실제 주거 사실이 없어 입주권에서 제외될 수 있습니다. 조합 규정에 따라 권리산정 기준일 이전에 멸실되었는지도 중요하게 봅니다.
분담금 미납, 사전분양 포기 등	조합원 분담금이나 사전분양계약금 납부 기한을 넘기거나, 조합 총회에서 정한 자격 요건을 지키지 않으면 조합 내부 규정에 의해 분양 대상에서 제외될 수 있습니다. 조합원이더라도 자격 유지 조건을 이행하지 않으면 권리가 박탈될 수 있습니다.

 

 

마무리 TIP !  “조합원이어도 방심하지 마세요”

 

재건축 조합원이면 당연히 새 아파트에 입주할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 위에서 본 것처럼
법적으로 인정되지 않는 조합원도 있고,
과실·실수·제도적 사각지대로 분양을 받지 못하는 경우도 많습니다.

✔ 단순히 "조합원"이라는 이름만 믿지 말고,
✔ 내 권리를 지키기 위해 정확한 자격 조건과 규정을 확인하세요.
✔ 그리고 계약 전에 반드시 조합과 중개업소를 통해 분양 자격 확인 문서를 받는 것, 잊지 마세요.