초보자를 위한 부동산 투자 가이드: 불법 건축물, 왜 조심해야 할까?

부동산 투자를 시작하려는 분 중에는 “외관도 멀쩡하고 싸게 나왔으니 괜찮겠지”라고 생각하며 매물을 결정하는 경우가 많습니다. 그런데 이런 생각은 큰 함정이 될 수 있습니다.

바로 ‘불법 건축물’ 때문이죠.

 

불법 건축물은 외형상 멀쩡해 보여도 법적으로 문제가 있는 건축물을 말합니다.

일단 사고 나면 철거 명령이 내려지거나, 대출·매매가 막히고, 심지어 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

오늘은 초보자가 반드시 알고 있어야 할 불법 건축물의 정의와 실제 사례, 주의할 점을 함께 살펴보겠습니다.

 

 

1. 불법 건축물이란?

 

불법 건축물이란, 「건축법」에 따른 건축 허가 또는 신고를 받지 않거나, 허가 내용과 다르게 지어진 건축물을 말합니다. 대표적으로 다음과 같은 경우가 해당합니다:

• 허가 없이 증축하거나 개조한 경우
• 용도 변경 없이 무단으로 사용 목적을 바꾼 경우
• 지하 또는 옥상에 무단 건축물을 설치한 경우
• 주차장 등 부대 시설을 다른 용도로 사용하는 경우

이러한 불법 건축물은 단순히 ‘규정 위반’ 정도가 아니라, 실제로 사고나 불이 났을 때 안전에 큰 위협이 되며, 법적으로도 책임을 져야 하는 문제가 됩니다.

 

▶ 사례 1: 다가구 주택을 ‘원룸’으로 개조한 건물

김 씨는 도시 외곽에 있는 다가구 주택을 ‘투자용 원룸 건물’로 소개받고 매수했습니다.

실제로 건물은 3층 구조로 방이 10개 넘게 쪼개져 있었고, 세입자들도 잘 들어와 있어 수익도 나쁘지 않았습니다.

하지만 문제는 이 건물의 구조가 전혀 법적 허가를 받지 않았다는 점이었습니다.

주택을 상가처럼 ‘다세대 원룸’으로 불법 개조해 놓은 것이죠. 결국 시청으로부터 ‘불법 용도 변경 및 무단 증축’에 따른 원상복구 명령을 받고, 임대도 불가능해졌습니다.

교훈:
‘수익형’이라며 방이 많다고 무조건 좋은 게 아닙니다. 반드시 건축물대장과 용도 확인을 통해 ‘허가받은 구조’인지 확인해야 합니다.

 

 

▶ 사례 2: 옥탑방 무단 증축

이 씨는 오래된 다세대 주택의 옥탑방이 “하나의 독립 가구처럼 사용할 수 있다”는 중개인의 말만 믿고 매수했습니다.

실제로 옥탑방에는 주방, 화장실까지 갖추고 있어 임대를 놓기 좋아 보였습니다.

하지만 이 옥탑방은 허가받지 않은 ‘불법 증축’이었고, 해당 자치구에서 이미 철거 명령이 내려진 상태였습니다.

이 씨는 철거 비용까지 떠안아야 했고, 관련 분쟁으로 수년간 임대 수익을 전혀 올릴 수 없었습니다.

교훈:
옥상에 설치된 구조물, 특히 거주할 수 있는 형태의 공간은 꼭 허가 여부를 확인해야 합니다. 대부분 불법 증축일 가능성이 높습니다.

 

 

▶ 사례 3: 상가 내부 무단 용도변경

박 씨는 1층 상가를 매입해 치킨집을 운영할 계획이었습니다.

그런데 알고 보니 해당 상가는 ‘근린생활시설’로 허가받은 공간이었고, 음식점 영업을 위한 설비(주방, 배기, 정화조) 설치가 법적으로 불가능한 구조였습니다.

결국 허가 없이 영업을 시작했다가 관할 구청으로부터 영업정지 처분을 받았고, 투자금 손해까지 발생했습니다.

교훈:
상가라고 해서 모든 상업 행위가 가능한 것은 아닙니다. ‘용도 지역’과 ‘시설 허가’ 여부를 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

 

▶ 사례 4: 창고를 ‘작업장’으로 무단 전환한 경우

정 씨는 시 외곽의 작은 창고 건물을 저렴한 가격에 매입했습니다.

매수 당시 중개인은 “단순 창고지만 내부 개조하면 작업장이나 소규모 공장으로도 충분히 활용할 수 있다”고 설명했고, 정 씨도 가벼운 기계 설비만 두는 정도면 큰 문제가 없을 거라 생각했습니다.

 

그래서 정 씨는 내부를 개조해 소규모 가구 제작 작업장을 운영하기 위해 시작했습니다.

하지만 몇 개월 후, 관할 지자체로부터 **‘용도 외 사용’ 및 무단 개조에 따른 위법 건축’**이라는 통보를 받았습니다.

알고 보니 해당 건물은 ‘일반 창고’로만 허가된 것이었고, 작업장이나 공장 용도로는 절대 사용할 수 없는 용도지역에 속해 있던 것이었습니다.

결국 정 씨는 원상복구 명령을 받고 설비 철거 및 과태료까지 부담해야 했으며, 기존 임대 계약도 취소되어 손해만 본 채 철수하게 됐습니다.

교훈:
건물 구조만 아니라 **‘용도지역’과 ‘건축물의 허가 목적’**을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
외관이나 중개인의 설명만 믿고 ‘쓸 수 있을 것 같다’고 판단하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 

2. 불법 건축물 거래 시 발생할 수 있는 문제

 

불법 건축물을 모르고 샀을 경우, 다음과 같은 법적·경제적 리스크가 생깁니다.

철거 명령	불법 증축, 용도 변경이 적발되면 행정기관이 철거 또는 원상복구 명령을 내릴 수 있습니다.
대출 거절	은행은 불법 건축물에 대해 담보 인정을 하지 않기 때문에 주택담보대출이 불가능할 수 있습니다.
매매 어려움	향후 매도 시, 매수자도 불법 여부를 인식하게 되면 거래가 성사되기 어렵습니다.
세금 불이익	불법 건축물은 시세보다 낮은 공시지가로 평가되어 과세가 왜곡될 수 있으며, 추징될 수 있습니다.
형사 처벌	고의적인 불법 증축 또는 허위 신고는 「건축법」 위반으로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

 

3. 불법 여부 확인 방법: 이렇게 체크하세요

 

• 건축물대장 열람: 행정복지센터나 인터넷(정부24, 서울부동산정보광장 등)에서 누구나 열람 가능.
• 현장과 도면 비교: 현장 구조와 건축물대장의 도면 및 구조가 일치하는지 확인.
• 위반건축물 여부 확인: 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시되어 있는지 체크.
• 지자체 문의: 불확실할 경우 해당 구청 건축과에 문의하면 상세 안내를 받을 수 있음.
•  

4. 초보자를 위한 한 줄 조언

“건물이 멀쩡해 보여도, 법적으로 멀쩡한지 꼭 확인하세요!”

 

불법 건축물은 외관만 보고 절대 판단할 수 없습니다. 초보자는 특히 ‘싸고 수익이 높아 보인다’는 말에 쉽게 끌릴 수 있지만, 법적으로 하자가 있는 건물은 아무리 싸도 결국 ‘덫’이 될 수 있습니다.

 

5. 마무리: 문제 생긴 뒤엔 늦습니다

 

불법 건축물은 사고 나서 해결하려고 하면 대부분 늦습니다.

대출도 안 되고, 임대도 안 되고, 팔지도 못하는 부동산이 되기 때문입니다.

따라서 거래 전 반드시 건축물대장과 등기부등본, 현장을 함께 확인하고, 전문가(공인중개사, 건축사 등)에게 점검받는 것이 안전합니다.

 

"눈으로만 보지 말고, 서류로 확인하세요"
"수익보다 먼저, 안전을 따지세요"