전세 계약 시 반드시 확인해야 할 법률 체크포인트

 

1. 임대인 신원 확인과 등기부등본 열람

전세 계약을 시작하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 임대인의 신원 확인입니다. 임대인이 실제 소유자인지 반드시 등기부등본을 통해 검토해야 하며, 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다. 또한 등기부등본상 해당 부동산에 근저당권, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 근저당권이 설정된 상태라면 경매 발생 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로, 전세권 설정이나 확정일자 등을 통한 보호 조치를 반드시 취해야 합니다.

 

ex) 확인 문구

"임대인은 본 부동산의 소유자로서, 등기부등본상의 소유권자와 일치함을 확인하였다."

 

 

2. 보증금 보호를 위한 확정일자와 전입신고

전세 계약에서 가장 중요한 것은 보증금 보호입니다. 보증금을 안전하게 지키려면 계약 체결 후 즉시 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하면 임차인이 해당 부동산에 실제 거주하는 사실이 법적으로 입증되며, 확정일자를 받으면 임차인의 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 이는 임대인이 부도나 경매로 넘어가더라도 임차인이 보증금을 먼저 회수할 수 있도록 보호하는 제도입니다. 특히 주택 전세일 경우, 주택임대차보호법에 따라 추가적인 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 경매나 임대인의 파산 상황에서도 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 보장하는 법적 장치입니다. 이 법에 따라 임차인은 최우선변제권을 갖게 되어, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선권을 가지게 됩니다. 따라서 전입신고와 확정일자는 전세 계약에서 임차인의 보증금을 보호하는 가장 중요한 절차로, 이를 통해 법적인 보호를 확실히 받을 수 있습니다.

 

ex) 특약 문구

"임차인은 계약체결 후 즉시 전입신고 및 확정일자 부여를 받으며, 임대인은 이에 필요한 협조를 성실히 이행한다."

 

3. 계약서에 명시해야 할 필수 항목

전세계약서에는 임대인·임차인의 인적사항, 전세 대상 부동산의 표시(주소, 면적 등), 보증금 액수, 계약기간, 계약갱신 여부, 중개수수료 부담 주체, 하자 처리 등에 관한 내용을 명확히 기재해야 합니다. 특히 계약 기간은 구체적으로 명시해야 하며, 계약 만료 시 임차인의 계약갱신 요구권 행사 여부에 대한 조항도 고려할 필요가 있습니다. 또한, 전세보증금 반환보증 가입 여부를 특약사항으로 추가하면 보증금 반환 리스크를 줄일 수 있습니다.

전세 계약서에는 임대인과 임차인의 인적 사항과 전세 대상 부동산의 표시(주소, 면적, 동·호수 등)를 명확히 기재해야 합니다. 또한 보증금 액수, 계약기간, 계약갱신 여부, 중개수수료 부담 주체, 하자 처리에 관한 사항 등도 반드시 포함되어야 합니다. 특히 계약 기간은 구체적으로 명시해야 하며, 계약 만료 시 임차인의 계약갱신 요구권 행사 여부에 대한 조항도 반드시 설정해 두어야 합니다. 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리가 있으며, 이를 계약서에 명확히 기재함으로써 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한, 전세보증금 반환보증 가입 여부를 특약사항으로 추가하는 것도 중요한 사항입니다. 전세보증금 반환보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 보증보험 회사에서 이를 대신 지급하므로, 보증금 반환 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 이러한 사항들을 모두 계약서에 명확히 반영하면 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 최소화하고, 임차인의 권리를 더욱 안전하게 보호할 수 있습니다.

 

ex) 계약 조항

"본 계약은 계약일로부터 2년간 유효하며, 계약 종료 시 임차인은 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다."

 

4. 중도 계약 해지 및 위약금 조항 설정

전세 계약 도중 임대인 또는 임차인의 사정으로 계약을 중도 해지할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 계약 해지 조건과 위약금 조항을 명확히 정해 두어야 합니다. 임대인이 임대차 기간 중 부동산을 매매하거나, 임차인이 거주하지 못하게 될 경우 등을 상정하여 위약금 산정 기준을 사전에 합의해 두는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.

전세 계약에서 가장 중요한 것은 보증금 보호입니다. 보증금을 안전하게 지키려면 계약 체결 후 즉시 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인이 계약 체결 날짜를 법적으로 증명하는 방법으로, 이를 받으면 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 즉, 임대인이 부도나 경매에 넘어가더라도 임차인은 보증금을 먼저 반환받을 수 있는 권리를 가집니다. 특히 주택 전세의 경우, 주택임대차보호법에 따라 추가적인 보호를 받을 수 있습니다. 이 법에 따라, 임차인은 보증금을 더욱 안전하게 지킬 수 있으며, 경매 시 최우선으로 보증금을 반환받을 수 있는 우선변제권을 확보하게 됩니다. 따라서 확정일자와 전입신고는 임차인의 보증금 보호에 필수적인 절차입니다.

 

ex)  해지 조항

"임대차 계약기간 중 일방적 해지 시, 해지 당사자는 상대방에게 잔여기간 임대료의 10%를 위약금으로 지급한다."

 

5. 시설물 점검과 수리 책임 구분

입주 전, 전세 대상 부동산의 시설물(보일러, 수도, 전기, 가스 등)을 철저히 점검하는 것은 매우 중요합니다. 시설물의 상태를 미리 점검하지 않으면 입주 후 발생할 수 있는 고장이나 하자에 대해 법적 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서 계약 전, 임차인은 모든 시설물에 대한 상세한 점검을 진행해야 하며, 하자가 발견될 경우 이를 계약서에 명시하거나, 사진으로 증빙을 해 두는 것이 좋습니다. 이를 통해 시설물 상태에 대한 합의가 이루어졌음을 증명할 수 있으며, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

또한, 시설물 고장 시의 수리비 부담 주체를 계약서에 명확히 구분하는 것도 매우 중요합니다. 일반적으로 노후화로 인한 고장은 임대인이 수리할 책임이 있으며, 이는 시설물의 사용 연한을 고려한 것입니다. 예를 들어, 오랜 시간 사용되어 마모된 보일러나 수도 배관의 문제는 임대인의 책임이 됩니다. 반면, 임차인의 과실로 인한 고장은 임차인이 수리비를 부담하는 것이 원칙입니다. 예를 들어, 물을 틀어놓고 외출한 상태에서 물이 넘쳐서 발생한 피해나, 가스 기기 사용 중 발생한 사고는 임차인의 책임으로 간주합니다.

이 외에도 시설물 고장에 대한 책임 범위를 명확히 정하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 소규모 수리(전구 교체, 필터 교환 등)는 임차인이 부담하도록 하고, 대규모 수리(보일러 교체, 관 수리 등)는 임대인이 부담하는 식으로 구체적으로 구분해 놓으면 불필요한 갈등을 방지할 수 있습니다. 이를 계약서에 상세히 기재하고, 양측이 사전에 합의한 후 서명하면, 추후 시설물에 대한 고장이나 수리 문제에 대한 법적 책임을 명확히 할 수 있습니다.

따라서 시설물 점검과 수리비 부담 주체에 대한 명확한 규정은 임차인과 임대인 간의 분쟁을 예방하는 데 중요한 역할을 하며, 계약 체결 전 철저한 준비가 필요합니다.

 

ex) 시설물 조항

"계약 체결 시점 기준 부동산 내 주요 시설물(보일러, 수도, 전기)은 정상 작동 상태이며, 천재지변 또는 임차인 과실 외 고장은 임대인이 수리한다."

 

6. 임대차 종료 및 원상복구 의무 (키워드: 원상복구, 임대차 종료)

임대차 종료 시, 임차인은 임대인에게 부동산을 원상태로 반환해야 할 의무가 있습니다. 다만, 벽지나 바닥재 등 통상적인 마모(낡거나 빛바랜 것)에는 복구 의무가 없으며, 이러한 부분은 자연스러운 사용에 따른 결과로 간주합니다. 그러나 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손이나 손상은 복구 대상에 포함됩니다. 예를 들어, 벽에 큰 구멍을 낸 경우나 타일을 깨뜨린 경우 등은 임차인이 원상으로 복구해야 합니다. 계약서에는 원상복구 범위를 명확히 기재하여 분쟁을 예방하고, 이사 전에는 시설물 상태 점검을 철저히 진행하여 양측이 합의한 후 반환 절차를 밟는 것이 중요합니다. 이를 통해 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

 

ex) 원상복구 조항

"임차인은 계약 종료 시 임대인의 재산에 대한 고의적 훼손 부분에 대해 원상복구를 완료하고 부동산을 반환한다."

 

전세 계약 체크리스트

임대인 신원 및 권리관계 확인	등기부등본 확인, 소유자 일치 여부
보증금 보호	전입신고 및 확정일자 받기, 전세권 설정 검토
계약서 필수항목 명시	계약기간, 보증금, 갱신 요구권, 반환보증 여부 등 명시
중도 해지 및 위약금 설정	계약 중 해지 조건 및 위약금 조항 설정
시설물 점검 및 수리 책임	하자 점검 및 수리 주체 구분 (임대인 vs 임차인)
원상복구 의무	원상복구 범위 및 책임 명확히 규정