부동산 매매계약서 작성 시 필수 확인 사항

 

1. 매매계약서 기본 구성 요소 이해하기

 

부동산 매매계약서는 부동산 거래의 법적 근거를 마련하는 핵심 문서입니다. 매도인과 매수인의 인적 사항, 매매 대상 부동산의 정확한 표시(지번, 면적, 용도), 매매대금, 지급 방법, 소유권 이전 조건, 계약 해제 조건 등이 포함되어야 합니다. 특히 부동산 표시 사항이 등기부등본과 일치하는지 세밀히 검토해야 하며, 인적 사항(성명 오류 없이 기재되어야 합니다. 기본 구성이 명확하지 않으면 추후 분쟁이 발생할 수 있으니, 계약서 초안을 검토할 때 세심한 주의가 필요합니다.

 

 

2. 특약사항의 중요성과 작성 방법

부동산 매매계약서에는 매수인과 매도인이 협의하여 별도로 추가하는 '특약사항'이 존재합니다. 특약사항은 거래 조건에 대한 세부 내용을 명시하는 부분으로, 일반적인 계약서 양식에 없는 조항을 추가할 수 있어 매우 중요합니다. 예를 들어, 잔금일 이전까지 특정 수리 완료, 근저당권 말소 의무, 잔금 지급 조건 등을 특약으로 삽입할 수 있습니다. 그러나 특약사항은 반드시 구체적으로, 그리고 명확하게 작성해야 하며, 모호한 문구는 해석상 분쟁을 초래할 수 있으므로 피해야 합니다. 또한 구두로 한 약속은 법적 효력이 미약하기 때문에 반드시 서면으로 명시하는 것이 안전합니다.

특약은 구체적이고 명확해야 하며, 단순한 구두 약속은 법적 효력이 약하기 때문에 반드시 서면으로 계약서에 삽입해야 합니다.

 

ex) 특약 문구

"본 부동산에 설정된 근저당권은 매도인이 잔금 지급일까지 말소 완료하며, 완료되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다."

 

3. 매매대금 지급 조건과 일정 확인

 

매매계약서에는 매매대금의 총액뿐만 아니라 계약금, 중도금, 잔금 지급의 조건과 일정이 구체적으로 명시되어야 합니다. 일반적으로 계약금은 매매대금의 10% 수준에서 지급되며, 중도금과 잔금은 별도로 일정이 정해집니다. 지급 시점마다 필요한 확인 절차, 예를 들어 중도금 지급 시 근저당 말소 여부 확인 같은 구체적 조건도 계약서에 포함하는 것이 좋습니다. 특히 잔금 지급 시점에는 소유권 이전과 부동산 인도 절차가 동시에 이뤄져야 하므로, 이에 따른 준비 사항(등기부등본 확인 명시하는 것이 바람직합니다. 대금 지급 조건과 일정을 명확히 함으로써 금전적 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.

 

ex) 지급 조건 문구

"계약금은 계약 체결 시 10%를 지급하며, 중도금은 2025년 5월 30일까지 40%를 지급하고, 잔금은 2025년 6월 30일 소유권 이전과 동시에 지급한다."

 

4. 권리관계 및 등기부등본 검토

 

계약 체결 전 반드시 부동산의 등기부등본을 열람하여 권리관계를 정확히 파악해야 합니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등의 정보가 기록되어 있으며, 이를 통해 매도인이 실제 소유자인지 여부를 확인할 수 있습니다. 특히 근저당권이나 압류 등 권리 제한 사항이 있다면 매매계약서에 이를 말소한 후 소유권 이전을 하겠다는 특약을 반드시 명시해야 합니다. 부동산 거래 시 권리관계를 정확히 분석하는 것은 안전한 거래를 위한 핵심 요소이며, 이를 소홀히 할 경우 매수인은 큰 법적·경제적 피해를 볼 수 있습니다. 부담이 있는 경우에는 매매계약서에 "잔금 지급 전에 근저당권 등 권리 제한 말소 완료"를 특약으로 삽입해야 합니다.

 

등기부등본 검토 항목

• 소유자 일치 여부
• 근저당권 존재 여부
• 가처분, 가압류 유무
• 전세권 등 기타 권리관계

 

5. 계약 해제와 위약금 조항 명확히 하기

 

부동산 거래에서 계약이 정상적으로 진행되지 않을 가능성도 고려해야 합니다. 이에 대비해 매매계약서에는 계약 해제 조건과 위약금 조항을 반드시 명확히 기재해야 합니다. 일반적으로 계약을 해제할 경우 계약금 몰취 또는 배액 배상 원칙이 적용됩니다. 즉, 매수인이 계약을 파기하면 계약금이 몰수되고, 매도인이 파기하면 계약금의 두 배를 배상하는 구조입니다. 그러나 이 외에도 다양한 사유에 따라 계약 해제 사유를 구체적으로 정할 수 있으며, 위약금 액수도 별도로 합의할 수 있습니다. 명확한 해제 조건과 위약금 규정은 불필요한 법적 분쟁을 줄이는 데 매우 큰 역할을 합니다. 일반적으로 계약 해제 시 계약금을 몰수하거나 배액 배상하도록 규정하지만, 상황에 따라 보다 상세한 조건을 추가하는 것이 좋습니다.

 

ex) 계약 해제 조항

"매수인이 계약금 지급 후 중도금 지급 기일을 넘길 경우 매도인은 계약을 해제하고, 수령한 계약금을 위약금으로 확정한다."

 

6. 소유권 이전과 인도 조건 명시하기

 

부동산 매매계약서에는 소유권 이전 시기 및 부동산 인도 조건도 반드시 명시해야 합니다. 일반적으로 잔금 지급일에 소유권 이전 등기 절차와 부동산 인도가 함께 이뤄집니다. 그러나 현실적으로는 이전등기 신청이 지연되거나, 부동산 인도 시 하자 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 예방하기 위해 계약서에 '잔금 지급일에 즉시 소유권 이전 및 인도 완료'를 명확히 기재하고, 부동산 인도 시 상태 확인 절차(예: 하자 유무 점검, 시설물 작동 점검 등)도 특약사항에 추가하는 것이 안전합니다. 소유권 이전과 인도 조건을 명확히 설정하면, 거래 완료 후 발생할 수 있는 각종 문제를 효과적으로 예방할 수 있습니다.

이를 계약서에 명시하지 않으면 인도 지연이나 하자 문제로 분쟁이 발생할 수 있으니 부동산 인도 시, 시설물 작동 점검(보일러, 수도, 전기 등)을 계약서에 포함하는 것도 좋은 방법입니다.

 

ex) 소유권 이전 문구

"잔금 지급일에 매도인은 소유권 이전 등기를 이행하고, 매수인에게 부동산을 인도한다. 인도 시 부동산의 주요 시설물(보일러, 수도, 전기)은 정상 작동 상태로 유지해야 한다."

 

부동산 매매계약서 체크리스트

 

매도인·매수인 인적 사항	이름, 주민등록번호, 주소 정확히 확인
부동산 표시 사항	지번, 면적, 구조 등 등기부등본과 일치 여부
매매대금 및 지급 일정	계약금, 중도금, 잔금 액수 및 일정 명시
특약사항	근저당권 말소, 인도조건, 하자 처리 규정 명시
권리관계 확인	등기부등본 열람: 근저당권, 가압류, 전세권 등 존재 여부
계약 해제 및 위약금 조항	계약 해제 시 위약금, 배상 조건 명시
소유권 이전 및 인도 조건	잔금과 동시 인도, 시설물 정상 작동 상태 확인