보증금·월세 문제 생겼을 때 대처법, 초보자도 알기 쉽게!

부동산을 임대하거나 임차하는 것은 단순히 계약서를 쓰고 집을 주고받는 일처럼 보이지만, 실제로는 많은 법적 권리와 의무가 얽혀 있습니다. 임차인(세입자)과 임대인(집주인) 사이에는 계약 기간 동안 다양한 문제가 생길 수 있고, 때로는 계약이 끝난 뒤에도 갈등이 이어지기도 합니다.

예를 들어, 임차인이 이사를 나간 뒤 보증금을 돌려받지 못해 분쟁이 생기거나, 임대인이 월세를 몇 달째 받지 못해 계약을 해지하려고 하는 경우가 대표적입니다.

또 보일러가 고장 났을 때 누가 고쳐야 하는지, 계약기간에 갑자기 이사하게 될 경우 위약금은 어떻게 되는지 등등, 실제 생활과 밀접한 문제들이 자주 발생합니다. 

이처럼 임대차 관계에서는 흔히 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비해 미리 법적인 지식을 갖추는 것이 매우 중요합니다.

 

 

1. 보증금 반환 분쟁 - 이사 나가는데 돈을 안 돌려줘요!

가장 흔하게 발생하는 임대차 분쟁 중 하나는 보증금을 돌려받지 못하는 문제입니다.

임차인이 계약 기간이 끝나 이사를 준비했는데, 집주인이 “집이 아직 안 나갔다”, “집 상태가 안 좋다”, “수리비를 제해야 한다” 등의 이유로 보증금 반환을 미루거나 거부하는 경우가 많습니다.

하지만, 임대인은 특별한 사정이 없으면 계약이 끝난 시점에서 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 법적 의무가 있습니다.

임차인이 집을 비우고 열쇠를 반환하면, 보증금도 함께 정산되는 것이 원칙입니다.

 

해결 방법

• 내용증명 보내기: 우선 임대인에게 보증금을 반환하라는 공식적인 요구를 해야 합니다. 이때는 내용증명을 통해 “언제까지 돌려달라”는 의사를 분명히 남기는 것이 중요합니다. 이는 이후 법적 대응 시 증거 자료가 됩니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회 신청: 보증금 반환을 둘러싸고 합의가 어려운 경우, 분쟁조정위원회에 신청하면 보다 간단하고 저렴하게 해결을 시도할 수 있습니다. 조정이 실패하면 법원 소송으로 이어질 수 있지만, 많은 경우 조정에서 해결됩니다.
• 민사소송 제기: 조정으로 해결되지 않으면 민사소송을 통해 보증금 반환청구를 할 수 있습니다. 이때 필요한 증거는 계약서, 전입신고 내역, 확정일자, 퇴거 사실 등입니다.
• 우선변제권 행사: 특히 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우, 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리가 있습니다. 이를 ‘우선변제권’이라고 하며, 세입자 보호의 핵심 장치입니다.

정리하면, 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못할 경우 내용증명 → 조정 → 소송 순으로 대응하면서, 전입신고와 확정일자 존재 여부도 꼭 확인해 보는 것이 중요합니다.

 

2. 월세 연체 및 계약해지 – 집세 안 냈다고 쫓아낸다는데요?

 

또 다른 주요 분쟁은 월세를 제때 내지 않았을 때 발생하는 문제입니다. 세입자가 월세를 계속 미루거나 장기간 체납하면, 집주인 입장에서는 경제적 피해가 커지기 때문에 계약 해지와 퇴거(명도)를 요구하는 경우가 많습니다.

하지만 세입자에게도 사정이 있을 수 있고, 법적인 절차를 따르지 않은 퇴거 요구는 무효가 될 수 있기 때문에, 양쪽 모두 정확한 절차를 이해해야 합니다.

 

임대인이 취할 수 있는 조치

• 내용증명 발송: 우선 임차인에게 “월세가 연체됐고, 계약을 해지하겠다”는 의사를 공식적으로 전달해야 합니다. 구두로 말하는 것보다 내용증명으로 남기는 것이 중요합니다. 이로써 임차인은 정식으로 경고를 받은 상태가 됩니다.
• 계약 해지: 통상적으로 2회 이상 월세가 연체되면 계약 해지 사유가 됩니다. 이때에도 해지 통보는 서면으로 해야 하며, 일정 기간 유예를 주는 것이 법적으로 요구될 수 있습니다.
• 건물명도 소송: 임차인이 계속 거주하며 퇴거를 거부할 경우, 임대인은 **법원에 명도소송(퇴거 청구 소송)**을 제기할 수 있습니다. 법원이 퇴거 판결을 하면, 강제집행도 가능해집니다.

임차인이 대응할 수 있는 방법

• 월세를 모두 납부했다면 영수증, 계좌이체 내역 등으로 입증할 수 있습니다.
• 연체가 사실이더라도 질병, 실직 등 불가피한 사정이 있었던 경우에는 판결에 일부 영향을 줄 수 있습니다.
• 해지 통보가 절차를 어긴 경우(서면 통보가 아닌 경우 등)에는 무효로 주장할 수 있습니다.

요약하면, 월세 연체로 인한 분쟁에서는 임대인도 임차인도 법적인 절차를 정확히 따라야 하며, 사적인 감정이나 무리한 요구는 오히려 분쟁을 악화시킬 수 있습니다. 양측 모두 서류로 남기고, 대화 기록을 보존하는 습관이 매우 중요합니다.

 

3. 시설물 수리 책임 – 누가 고쳐야 하나요?

 

부동산 임대차 계약을 하다 보면 자주 갈등이 생기는 부분 중 하나가 바로 시설물 고장이나 파손 시 수리 책임입니다. 보일러가 작동하지 않거나, 수도에서 물이 새는 등 집안의 생활 필수 시설이 고장 났을 때, 과연 그 수리비를 임대인(집주인)이 부담해야 하는지, 아니면 임차인(세입자)이 책임져야 하는지를 두고 분쟁이 생기는 일이 많습니다.

 

기본 원칙

1. **시간이 지나면서 자연스럽게 낡거나 고장난 경우(‘통상손해’라고 합니다)**에는 임대인이 수리해야 할 책임이 있습니다. 예를 들어, 입주한 지 얼마 안 되었는데 보일러가 작동하지 않거나, 수도관에서 물이 새기 시작했다면, 이는 집 자체의 하자이므로 임대인이 수리를 해야 합니다. 주택임대차보호법에서도 임대인은 임차인이 정상적인 생활을 할 수 있도록 집을 유지·관리할 의무가 있다고 명시하고 있습니다.
2. 반대로, **임차인의 고의나 부주의(과실)**로 발생한 손해라면 임차인이 책임을 져야 합니다. 예를 들어, 세입자가 이사하다가 유리창을 깨뜨렸거나, 벽에 못을 박아 벽지가 훼손되었다면 이는 임차인의 책임이며, 그에 대한 수리비용도 임차인이 부담하게 됩니다.

사례로 살펴볼까요?

• 사례 1: 임차인이 입주한 지 2주 만에 보일러가 작동하지 않음
  → 이 경우는 보일러 자체의 노후나 초기 하자로 볼 수 있어 임대인이 수리해야 할 가능성이 큽니다.
• 사례 2: 임차인이 가구를 옮기다 벽에 커다란 흠집을 냄
  → 이 경우는 임차인의 과실이므로, 벽 보수는 임차인이 부담하게 됩니다.

주의할 점은, 계약 전이나 입주 직후에 집 상태를 꼼꼼히 확인하고, 문제가 있다면 사진을 찍어두거나 임대인에게 알리는 것입니다. 나중에 발생한 손해가 누구 책임인지 다툼이 있을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.

정리하자면, 고장 원인이 자연적인 노후인지, 입주자의 부주의인지에 따라 책임 주체가 달라지며, 이를 정확히 구분해 두는 것이 추후 분쟁을 예방하는 열쇠입니다.

 

4. 중도 해지 및 위약금 분쟁

계약 기간에 갑자기 이사하거나, 임대인이 집을 팔려고 할 때 계약 해지에 따른 책임 소재가 쟁점이 됩니다.

 

기본 원칙

• 임차인이 계약 기간에 나가려면 보통 임대인의 동의가 필요하며, 위약금 또는 잔여기간 임대료 부담이 있을 수 있습니다.
• 다만, 임차인이 새로운 세입자를 구해 계약을 넘기면 위약금 없이 정리될 수도 있습니다.
• 반대로 임대인이 중도에 계약을 일방적으로 종료하려면, 임차인의 동의가 없으면 어렵습니다. 강행규정에 따라 계약기간은 임차인의 권리로 보장됩니다.

 

5. 계약 갱신 및 자동 연장

 

2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 2년 계약이 끝날 무렵 **계약 갱신을 요구할 수 있는 권리(계약갱신요구권)**가 생겼습니다.

 

핵심

• 임대인은 특별한 사유(직계가족 실거주 등)가 없으면, 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
• 이 권리는 최초 계약 시 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신되면 2년이 추가 보장됩니다.
• 갱신 후 임대료는 일정 범위 내(5% 이내)에서만 인상할 수 있습니다.

 

6. 분쟁 조정 제도 활용하기

 

모든 분쟁을 소송으로 해결하려면 비용과 시간이 많이 들 수 있습니다. 그래서 정부는 **‘주택임대차분쟁조정위원회’**라는 제도를 운용하고 있습니다.

 

조정위원회 특징

• 무료로 이용할 수 있으며, 전국 각 시·도에 설치되어 있음
• 전문위원(변호사, 공인중개사 등)이 중재 역할 수행
• 분쟁 유형: 보증금 반환, 월세 체납, 수리비 책임, 계약 해지 문제 등
• 조정이 성립되면 법적 효력 있는 합의서 작성 가능

 

7. 분쟁 예방을 위한 팁

분쟁이 발생하기 전에 예방하는 것이 가장 좋습니다. 아래 사항들을 항상 신경 쓰세요.

 

임차인을 위한 체크리스트

• 계약서에 보증금, 월세, 계약기간, 수리 책임 등 명확히 기재
• 전입신고와 확정일자 꼭 받기
• 계약 갱신 여부는 만료 1~2개월 전 협의
• 시설물 이상 발견 시 즉시 임대인에게 통보하고 사진 기록 남기기

임대인을 위한 체크리스트

• 임차인의 신용과 보증 여부 확인
• 계약 기간, 중도해지, 수리 책임 등을 명확히 계약서에 기재
• 월세 연체 시 즉시 내용증명 발송 및 대응 기록 확보

 

마무리 TIP !

임대차 관계는 짧게는 몇 개월, 길게는 수년간 이어지는 생활의 일부입니다.

서로 간의 신뢰와 법적 이해가 병행되지 않으면 작은 오해도 큰 분쟁으로 번질 수 있습니다.
임대인과 임차인 모두 주택임대차보호법의 기본 원칙을 이해하고, 분쟁 발생 시 조정제도나 법적 절차를 통해 침착하게 대응하는 것이 가장 중요합니다.