부동산 증여, 초보가 꼭 알아야 할 절차·세금·법적 요건

‘부동산 증여’란 말 그대로 부동산은 돈을 받지 않고, 무상으로 다른 사람에게 넘겨주는 행위를 말합니다.

가장 흔한 예로는 부모가 자녀에게 아파트나 토지 등 부동산을 그냥 물려주는 경우가 있습니다.
겉보기엔 단순히 "가족 간의 재산 이전"처럼 보일 수 있지만, 증여 역시 정식 법적 절차와 세금을 반드시 따라야 하는 엄연한 법률 행위입니다.
 
증여는 일반적인 매매와 달리 대가가 없기 때문에 세무 당국은 조세 회피 가능성이 높다고 보고, 세금 관련해서도 매우 까다롭게 관리하고 있습니다.
특히 가족 간 증여의 경우, "그냥 명의만 바꾸자", "세금은 나중에 알아보자"는 식으로 처리하면 명의신탁이나 탈세로 간주하여 과세 처분이나 과태료 부과는 물론, 심한 경우에는 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
 
따라서 부동산을 증여할 땐 매매와 마찬가지로 계약서 작성, 증여세 신고 및 납부, 취득세 납부, 소유권이전 등기 등 정식 절차를 빠짐없이 진행해야 하며, 증여세 및 취득세 등 관련 세금도 정확히 계산하여 신고 기한 내에 내야 합니다.

특히 증여세는 받는 사람이(수증자) 부담하는 세금이므로, 단순히 “받기만 하면 끝”이 아니라 받는 사람에게도 세금 부담과 법적 책임이 생긴다는 점을 꼭 알아두어야 합니다. 
 

 

1. 증여란 무엇인가?

 
증여란 재산을 무상으로 넘기는 법률행위입니다.
부동산의 경우, 부모가 자녀에게 아파트를 증여하거나, 형제가 땅을 주는 경우 등이 이에 해당합니다.

증여는 ‘증여자’ 와 ‘수증자’ 사이에 쌍방의 의사 합치가 있어야 하며, 반드시 서면 계약이 이루어져야 합니다.
말로 “줘” “받을게” 하는 것은 법적으로 효력이 없습니다. 특히 부동산 증여는 반드시 증여계약서를 작성하고 등기이전 절차를 거쳐야만 완성됩니다.

 

2. 부동산 증여 절차 

 
부동산을 증여하기 위해선 다음과 같은 단계로 절차가 진행됩니다.
① 증여계약서 작성

• 증여자와 수증자가 서명·날인한 계약서
• 간단해 보여도 실제로는 세금, 책임 등을 명시해야 하므로 신중히 작성

② 증여세 신고 및 납부 (수증자 책임)

• 부동산 가액이 증여세 과세 기준을 초과하면, 수증자가 신고하고 세금 납부
• 신고는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

③ 부동산 소유권이전 등기 신청

• 등기소에 증여계약서, 등기필증, 인감증명서, 인감도장 등 제출
• 등기 완료 후 등기부등본에 새로운 소유자(수증자) 명시

④ 취득세 신고 및 납부 (수증자 책임)

• 증여에 따른 취득세도 수증자가 납부해야 함
• 증여계약일로부터 60일 이내에 신고 및 납부

 

3. 증여 시 발생하는 세금

 
증여 시 가장 중요한 이슈는 단연 세금입니다.
세금은 **증여를 받는 사람(수증자)**이 부담하게 되며, 아래와 같은 항목이 있습니다.

증여세

• 기본 공제: 직계존비속 간 증여는 10년 기준으로 성인 자녀 5천만 원, 미성년자 2천만 원까지 비과세
• 세율: 과세표준에 따라 10%~50% 누진세율 적용
  예: 1억 증여 → 공제 후 5천만 원에 대해 10% = 500만원 세금

취득세

• 세율: 일반 주택은 3.5%, 고가주택은 4% 이상
• 신고 기한: 증여 계약 체결일로부터 60일 이내

참고:
- 세금 신고를 제때 하지 않거나 누락될 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.
- 부모가 자녀 명의로 주택을 사주며 증여세 신고 없이 넘어갈 경우, 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

4. 증여가 유리한 경우 

 
증여는 단순히 재산을 넘기는 것이 아니라, 세금 관리와 자산 분산이라는 측면에서 전략적으로 활용될 수 있습니다.

특히 다음과 같은 경우에 증여를 고려할 수 있습니다:

• 상속세 절감: 생전에 미리 자산을 증여하면, 사망 후 상속세 부담을 줄일 수 있음
• 미성년 자녀 증여 시 공제 혜택 활용
• 가격 상승 예상 부동산을 미리 증여하여 이후 자산가치 증가분을 수증자에게 이전

단, 투기과열지구 내 주택을 증여한 뒤 5년 내 매도하면 양도세가 크게 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

5. 부동산 증여 시 유의 사항

• 명의신탁과 구분: 명의를 넘겼지만 따로 있는 경우, 증여가 아닌 명의신탁으로 간주하여 법적 문제 발생
• 증여세 신고 누락: 최근 국세청은 가족 간 부동산 증여에 대한 추적을 강화하고 있으며, 증여세 누락 시 가산세와 함께 세무조사 가능
• 채무와 함께 증여하는 경우: 예를 들어 아파트와 대출을 함께 넘길 경우, 대출금도 수증자가 부담하는 조건이면 증여세 계산에 영향
• 이혼·가족 갈등 대비: 증여 후 재산권을 두고 갈등이 생길 수 있으므로, 신중한 판단 필요

 

6. 실전 사례로 이해하기

 
사례 1
아버지가 자녀에게 1억 원 상당의 아파트를 증여함
→ 5천만 원 공제 후, 나머지 5천만 원에 대해 증여세 약 500만 원 납부
→ 수증자는 등기이전 후 취득세 3.5%도 추가 납부
 
사례 2
고가 주택(10억 상당)을 부부 간 증여한 뒤 5년 내 매도
→ 매도 시 취득가액이 증여 당시 가격으로 계산되어 양도세 폭탄 발생
 
사례 3
어머니가 자녀에게 시세 6억 원짜리 아파트를 증여한 후, 자녀가 2년 안에 해당 아파트를 7억 원에 매도함
→ 이 경우 양도소득세를 계산할 때 '취득가액'은 어머니의 원래 취득가(예: 2억 원)가 아니라 증여 당시 시가인 6억 원이 기준이 됩니다.
다만, 증여 후 10년 미만 보유한 경우에는 양도차익을 계산할 때 증여자(어머니)의 보유 기간까지 합산되지 않아 세율이 불리해지고, 자녀는 장기보유특별공제 없이 전체 차익 1억 원에 대해 고세율의 양도세를 내야 했습니다.
 

주의점:
증여 후 단기간 내 매도할 경우 양도세 계산 시 세금이 많이 나올 수 있으며, 특히 장기보유특별공제를 받지 못해 세 부담이 훨씬 커지는 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 증여를 받은 부동산은 일정 기간 보유 후 매도하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.

부동산 증여 전 확인 사항

• 증여계약서 작성 완료
• 증여세 신고 기한(3개월) 체크
• 취득세 신고 기한(60일) 체크
• 등기이전 서류 준비 (인감증명서, 주민등록등본 등)
• 가족 간 증여 시 공제 한도 적용 여부 확인
• 증여 후 보유 기간, 양도 계획 고려
• 법무사 또는 세무사 상담 진행 여부

 
 
마무리 TIP !
부동산 증여는 단순한 명의 이전이 아닙니다.
세금, 절차, 법적 책임까지 모두 고려해야만 안전한 거래가 됩니다.
특히 가족 간 증여는 세무서가 민감하게 보기 때문에, 사전에 전문가 상담을 통해 리스크를 줄이는 것이 좋습니다.